FAQ – Immobilien vermieten
Wie finde ich den passenden Mieter? Welche Pflichten habe ich als Vermieter?
Wir geben Tipps und Informationen rund um das sichere und erfolgreiche Vermieten Ihrer Immobilie.
Welche Unterlagen brauche ich für die Vermietung?
Für eine erfolgreiche Vermietung benötigen Sie verschiedene Unterlagen: Dazu gehören ein gültiger Energieausweis, Grundrisse, Angaben zur Wohnfläche, ein aktueller Grundbuchauszug sowie eine detaillierte Beschreibung der Ausstattung. Ebenfalls wichtig ist ein rechtssicherer Mietvertrag, der individuell angepasst werden sollte. Für möblierte Wohnungen empfiehlt sich eine Inventarliste. Bei Übergabe sind außerdem ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Fotos sinnvoll. Ein Makler kann Sie bei der professionellen Aufbereitung aller Unterlagen unterstützen.
Wie finde ich passende Mieter:innen für meine Immobilie?
Um zuverlässige Mieter:innen zu finden, sollten Sie Ihre Immobilie ansprechend präsentieren – idealerweise mit hochwertigen Fotos, vollständigen Angaben und realistischer Mietpreisangabe. Nutzen Sie große Online-Portale, setzen Sie auf persönliche Netzwerke oder beauftragen Sie einen erfahrenen Makler. Prüfen Sie Bewerber sorgfältig anhand von Selbstauskunft, Schufa-Auskunft, Gehaltsnachweisen und einem persönlichen Gespräch. Ein gutes Bauchgefühl sowie ein schriftlicher Mietvertrag mit klaren Regelungen schützen Sie zusätzlich vor späteren Problemen.
Welche Unterlagen brauche ich vom Mieter?
Zur Prüfung der Bonität und Zuverlässigkeit sollten Sie von Mieter:innen folgende Unterlagen anfordern: eine ausgefüllte Selbstauskunft, Gehaltsnachweise der letzten drei Monate, eine aktuelle Schufa-Auskunft, ggf. eine Vorvermieterbescheinigung sowie eine Ausweiskopie zur Identitätsprüfung. Diese Unterlagen helfen Ihnen, die finanzielle Situation und Seriosität des Mietinteressenten einzuschätzen. Achten Sie auf einen verantwortungsvollen Umgang mit sensiblen Daten – besonders im Rahmen der DSGVO.
Wie hoch darf die Miete sein?
Die Miethöhe hängt von Lage, Zustand, Ausstattung und Größe der Immobilie ab. Nutzen Sie den örtlichen Mietspiegel, um sich zu orientieren, oder holen Sie Vergleichswerte von ähnlichen Objekten ein. In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt zusätzlich die Mietpreisbremse, die Preissteigerungen begrenzt. Achten Sie darauf, alle Betriebskosten korrekt aufzuschlüsseln und im Mietvertrag festzuhalten. Eine marktgerechte Miete erhöht die Vermietungschancen, minimiert Leerstand und sorgt für ein stabiles Mietverhältnis. Professionelle Hilfe bietet hier ein Makler oder Mietwertgutachten.
Was ist eine Kaution und wie hoch darf die Kaution sein?
Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung, die Mieter:innen zu Beginn des Mietverhältnisses hinterlegen. Sie dient der Absicherung von Mietausfällen, Schäden an der Wohnung oder ausstehenden Betriebskosten. Die maximale Höhe beträgt laut Gesetz drei Nettokaltmieten. Die Kaution kann als einmaliger Betrag, in drei Monatsraten oder als verpfändetes Sparbuch hinterlegt werden. Vermieter:innen müssen die Kaution zinsbringend getrennt vom eigenen Vermögen anlegen und nach Ende des Mietverhältnisses fristgerecht zurückzahlen.
Was muss im Mietvertrag stehen?
Ein Mietvertrag sollte klar, vollständig und rechtssicher formuliert sein. Neben Angaben zu Mietbeginn, Mietpreis und Nebenkosten müssen auch Kündigungsfristen, Kautionsregelungen, Hausordnung, Schönheitsreparaturen und besondere Vereinbarungen enthalten sein. Verwenden Sie keine veralteten Vorlagen – das kann zu rechtlichen Problemen führen. Bei möblierten Wohnungen sollte eine detaillierte Inventarliste beigefügt werden. Lassen Sie den Vertrag im Zweifel prüfen, z. B. durch einen Makler oder Rechtsanwalt. So schaffen Sie klare Verhältnisse und vermeiden Missverständnisse.
Welche Nebenkosten kann ich umlegen?
Umlagefähige Nebenkosten sind z. B. Heiz- und Wasserkosten, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Hausmeisterdienst, Hausreinigung und Wartungskosten (z. B. für Aufzüge oder Rauchmelder). Diese müssen im Mietvertrag ausdrücklich benannt sein, sonst dürfen sie nicht abgerechnet werden. Nicht umlegbar sind Verwaltungskosten, Rücklagen und Instandhaltungen – diese trägt der Vermieter. Die jährliche Betriebskostenabrechnung muss nachvollziehbar sein und innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums vorgelegt werden.
Was ist bei der Wohnungsübergabe zu beachten?
Bei der Wohnungsübergabe sollte ein Übergabeprotokoll erstellt werden, das den Zustand der Wohnung, Zählerstände, Schlüsselanzahl, vorhandene Mängel und ggf. Inventar festhält. Beide Parteien sollten das Protokoll unterschreiben. Fotos zur Dokumentation ergänzen die Beweissicherung. Die Übergabe sollte idealerweise bei Tageslicht erfolgen und in sachlicher Atmosphäre. Für die Rückgabe gilt: Die Wohnung muss besenrein, geräumt und – sofern vereinbart – renoviert übergeben werden. Streitigkeiten lassen sich so weitgehend vermeiden.
Wie führe ich eine Wohnungsübergabe durch?
Bei der Wohnungsübergabe wird der Zustand der Immobilie sorgfältig dokumentiert – am besten mit einem Übergabeprotokoll, das von beiden Parteien unterschrieben wird. Es enthält Informationen zu Zählerständen, Schlüsselanzahl, bestehenden Mängeln und ggf. dem Zustand der Einbauten. Machen Sie ergänzend Fotos vom Zustand der Räume. Das Protokoll schützt beide Seiten bei späteren Streitigkeiten, z. B. bei der Kautionsabrechnung. Die Übergabe sollte am Tag des Einzugs bzw. spätestens bei Mietbeginn erfolgen und in ruhiger, sachlicher Atmosphäre durchgeführt werden.
Muss ich als Vermieter Steuern zahlen?
Ja, Mieteinnahmen gelten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und müssen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Werbungskosten wie Zinsen, Reparaturen, Maklergebühren oder Abschreibungen für das Gebäude können steuermindernd angesetzt werden. Je nach Höhe der Einkünfte kann daraus eine Steuerlast entstehen. Bei möblierter Vermietung oder gewerblicher Kurzzeitvermietung gelten ggf. weitere steuerliche Regelungen. Ein Steuerberater kann bei komplexeren Fällen individuell beraten.
Wer ist für Reparaturen zuständig?
Grundsätzlich ist der Vermieter für alle Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen zuständig, die zur Erhaltung der Mietsache notwendig sind – etwa bei defekter Heizung, kaputtem Dach oder Leitungen. Kleinere Reparaturen, sogenannte Bagatellschäden (z. B. defekte Lichtschalter), können im Mietvertrag bis zu einer bestimmten Höhe auf den Mieter umgelegt werden – üblich sind 75 bis 100 € pro Einzelfall, maximal 200 bis 300 € pro Jahr. Ohne entsprechende Klausel trägt der Vermieter sämtliche Reparaturkosten.
Wie kündige ich ein Mietverhältnis?
Vermieter:innen dürfen nur mit berechtigtem Interesse kündigen. Gründe können Eigenbedarf, Vertragsverstöße (z. B. Mietrückstand, Störung des Hausfriedens) oder eine geplante wirtschaftliche Verwertung sein. Die Kündigungsfristen richten sich nach der Mietdauer und betragen 3 Monate bei kurzen, bis zu 9 Monate bei langjährigen Mietverhältnissen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Kündigungsgrund klar benennen. Eine Kündigung „ohne Grund“ ist rechtlich unzulässig. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich rechtliche Beratung.
Wie sichere ich mich als Vermieter:in rechtlich ab?
Als Vermieter:in sollten Sie auf einen rechtssicheren Mietvertrag achten, der individuell angepasst und auf dem aktuellen Stand ist. Eine Kaution von bis zu drei Monatskaltmieten dient als finanzielle Sicherheit bei Schäden oder Mietrückständen. Prüfen Sie Interessent:innen sorgfältig durch Selbstauskunft, Schufa und Einkommensnachweise. Zusätzlich schützt ein detailliertes Übergabeprotokoll mit Fotos bei Ein- und Auszug vor Streitigkeiten. Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung kann im Konfliktfall hilfreich sein und Kostenrisiken minimieren.
Was ist bei möblierten Vermietungen zu beachten?
Bei der Vermietung möblierter Wohnungen müssen alle enthaltenen Möbel und Geräte detailliert aufgelistet und idealerweise mit Fotos dokumentiert werden. Die Miete darf trotz Möblierung nicht beliebig hoch angesetzt werden – auch hier gilt ggf. die Mietpreisbremse. Achten Sie darauf, dass die Einrichtung funktionsfähig und sicher ist. In bestimmten Fällen – etwa bei Untermiete in der selbst bewohnten Wohnung – gelten vereinfachte Kündigungsregeln. Für steuerliche Themen wie Abschreibungen oder Einnahmen hilft ein Steuerberater weiter.
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