Die Finanzierung Ihrer Immobilie in sicheren Händen
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Eigenkapital, Darlehenssumme, Zinsbindung – eine Finanzierung setzt sich aus mehreren Teilen zusammen und sollte einem Finanzierungsexperten überlassen werden. Professionelle Unterstützung bei der Finanzierung Ihrer Immobilie finden Sie bei unserem langjährigen Kooperationspartner – der VR Bank in Holstein.
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Simon Niekammer
Baufinanzierung | Bad Bramstedt, Brokstedt
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FAQ – Finanzierung
Die richtige Finanzierung ist das Fundament jeder Immobilienentscheidung. Erfahren Sie, welche Möglichkeiten es gibt, worauf Banken achten und wie Sie den besten Kredit finden.
Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Das hängt von Ihrem monatlichen Einkommen, dem Eigenkapital, Ihrer Lebenssituation und bestehenden Verpflichtungen ab. Eine grobe Faustregel: Die monatliche Kreditrate sollte nicht mehr als 30–35 % des Nettoeinkommens betragen. Auch Rücklagen für Instandhaltung oder unerwartete Ausgaben müssen berücksichtigt werden. Online-Rechner geben erste Orientierung, ein individuelles Gespräch mit einer Bank oder einem Finanzierungsberater liefert jedoch eine realistische Einschätzung Ihrer persönlichen Finanzierungsmöglichkeiten.
Welche Nebenkosten muss ich beim Immobilienkauf einplanen?
Neben dem Kaufpreis fallen rund 10–15 % Kaufnebenkosten an. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2 %) sowie ggf. eine Maklerprovision (oft 3,57 % des Kaufpreises). Diese Kosten müssen meist aus Eigenkapital bezahlt werden. Zusätzlich sollten Rücklagen für Modernisierungen, Instandhaltung und Erstausstattung (z. B. Küche, Bodenbeläge) berücksichtigt werden. Eine realistische Gesamtkalkulation schützt vor bösen Überraschungen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilienfinanzierung?
In der Regel sollten Käufer:innen mindestens 20 bis 30 % des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen. Je höher der Anteil, desto bessere Konditionen erhalten Sie von der Bank. Zusätzlich sollten Sie die Kaufnebenkosten – also Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. Maklerprovision – aus eigenen Mitteln decken können. Wer eine Immobilie komplett finanziert, muss mit deutlich höheren Zinsen rechnen und wird von vielen Banken abgelehnt. Faustregel: Je mehr Eigenkapital, desto günstiger und sicherer die Finanzierung.
Wie funktioniert die Immobilienfinanzierung?
Bei einer Immobilienfinanzierung leihen Sie sich Geld – meist in Form eines Annuitätendarlehens – von einer Bank, um eine Immobilie zu kaufen. Sie bringen in der Regel einen Teil des Kaufpreises als Eigenkapital ein, den Rest finanziert die Bank. In monatlichen Raten zahlen Sie das Darlehen über mehrere Jahre zurück – bestehend aus Zinsen und Tilgung. Der Kredit ist durch eine Grundschuld im Grundbuch abgesichert. Die Finanzierung wird individuell angepasst und hängt von Einkommen, Bonität, Objektwert und Eigenkapital ab.
Wie läuft die Finanzierung ab?
Zunächst verschaffen Sie sich einen Überblick über Kosten, Eigenkapital und Finanzierungsspielraum. Anschließend holen Sie bei verschiedenen Banken oder Finanzierungsvermittlern Vergleichsangebote ein. Sobald Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, prüft die Bank Ihre Unterlagen sowie das Objekt und gibt bei positivem Ergebnis eine Finanzierungszusage. Nach Unterzeichnung des Kreditvertrags erfolgt die Auszahlung des Darlehens, oft direkt an den Notar oder Verkäufer. Ab diesem Zeitpunkt zahlen Sie monatlich Zins und Tilgung. Nach Ablauf der Zinsbindung folgt meist eine Anschlussfinanzierung.
Wie finde ich das beste Finanzierungsangebot?
Vergleichen Sie Angebote bei verschiedenen Banken, Bausparkassen und Vermittlungsplattformen. Achten Sie nicht nur auf den Sollzins, sondern vor allem auf den effektiven Jahreszins, der auch Gebühren berücksichtigt. Weitere wichtige Punkte: Zinsbindung, Tilgungsoptionen, Sondertilgungen und Flexibilität. Ein unabhängiger Finanzierungsberater kann passende Angebote für Ihre Situation heraussuchen. Auch staatliche Förderungen, wie z. B. KfW-Kredite, sollten in die Gesamtfinanzierung integriert werden.
Welche Unterlagen werden für einen Finanzierungsantrag benötigt?
Für die Finanzierungsprüfung verlangt die Bank Einkommensnachweise der letzten 3 Monate, eine aktuelle Schufa-Auskunft, einen Nachweis über vorhandenes Eigenkapital, eine Selbstauskunft, ggf. Kontoauszüge und eine Aufstellung bestehender Kredite. Für die Immobilie benötigt sie u. a. den Kaufvertrag, Grundriss, Lageplan, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und eine Objektbeschreibung. Bei vermieteten Objekten auch die Mietverträge. Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller verläuft die Kreditprüfung.
Was prüft die Bank bei der Kreditvergabe?
Die Bank prüft Ihre Bonität, also Ihre Einkommensverhältnisse, Ausgaben, bestehende Kredite, Beschäftigungsverhältnis und Ihre Schufa-Auskunft. Zudem wird die Immobilie bewertet – hinsichtlich Lage, Zustand, Wert und Vermietbarkeit (bei Kapitalanlagen). Entscheidend ist, ob Sie die monatliche Rate langfristig zuverlässig zahlen können. Auch das Verhältnis von Kreditbetrag zu Beleihungswert spielt eine Rolle. Je besser Ihre wirtschaftliche Situation und je geringer das Risiko, desto günstiger die Konditionen.
Was ist eine Finanzierungszusage?
Die Finanzierungszusage ist die schriftliche Bestätigung der Bank, dass sie Ihnen ein Darlehen für den Kauf einer Immobilie gewähren wird, sofern alle Bedingungen erfüllt sind. Diese Zusage ist meist an Bedingungen geknüpft – z. B. Vorlage eines unterschriebenen Kaufvertrags oder einer Grundschuldbestellung. Sie dient Ihnen als Sicherheit, z. B. beim Notartermin, und ist oft Voraussetzung, um den Kauf verbindlich abzuwickeln. Erst mit Unterzeichnung des Darlehensvertrags wird die Finanzierung verbindlich.
Welche Arten von Finanzierungen gibt es?
Die häufigste Form ist das Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Monatsrate. Alternativen sind das variable Darlehen (mit flexiblen Zinsen), das endfällige Darlehen (Zinsen laufend, Tilgung am Ende) oder das Volltilgerdarlehen (komplette Rückzahlung innerhalb der Zinsbindung). Ein Bausparvertrag kombiniert Sparphase und Darlehen, eignet sich aber eher als Ergänzung. Auch KfW-Förderkredite mit vergünstigten Zinsen sind beliebt. Welche Form passt, hängt von Lebenssituation, Finanzierungsziel und Risikobereitschaft ab.
Was ist ein Annuitätendarlehen?
Das Annuitätendarlehen ist die gängigste Form der Baufinanzierung. Sie zahlen monatlich eine gleichbleibende Rate (Annuität), die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Anfangs ist der Zinsanteil hoch, im Laufe der Zeit steigt der Tilgungsanteil. Diese gleichmäßige Belastung sorgt für Planungssicherheit. Die Laufzeit hängt von der gewählten Tilgungsrate ab – üblich sind 1–3 %. Je höher die Tilgung, desto schneller ist das Darlehen abbezahlt und desto weniger Zinsen zahlen Sie insgesamt über die Laufzeit hinweg.
Welche Zinsbindung sollte ich wählen?
Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz garantiert gilt – üblich sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre. In Niedrigzinsphasen empfiehlt sich eine möglichst lange Zinsbindung, um sich dauerhaft günstige Konditionen zu sichern. Bei höheren Zinsen kann eine kürzere Laufzeit sinnvoll sein, wenn mit sinkenden Zinsen gerechnet wird. Längere Bindungen bieten Planungssicherheit, haben aber meist leicht höhere Zinssätze. Wichtig ist, dass die Tilgung so gewählt wird, dass nach Ablauf der Bindung keine zu hohe Restschuld verbleibt.
Was ist die Zinsbindungsfrist?
Die Zinsbindungsfrist legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz für Ihr Darlehen gültig ist – z. B. 10, 15 oder 20 Jahre. Während dieser Zeit bleibt der Zinssatz stabil, unabhängig von der Marktentwicklung. Nach Ablauf der Frist muss eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden, dann gelten die aktuellen Marktzinsen. Eine lange Zinsbindung gibt Sicherheit, hat aber meist einen leicht höheren Zinssatz. In Niedrigzinsphasen ist eine lange Bindung oft empfehlenswert, um sich günstige Konditionen dauerhaft zu sichern.
Kann ich nach der Zinsbindungsfrist die Bank wechseln?
Ja, nach Ablauf der Zinsbindung sind Sie nicht mehr an die bisherige Bank gebunden. Sie können Angebote anderer Banken einholen und zu einem besseren Anbieter wechseln – das nennt sich Umschuldung. Dabei wird das Restdarlehen durch einen neuen Kredit bei einer anderen Bank abgelöst. Beachten Sie, dass ggf. Grundschuldabtretungen nötig sind. Der Wechsel kann sich lohnen, wenn andere Anbieter bessere Konditionen bieten. Starten Sie die Suche frühzeitig, idealerweise 6–12 Monate vor Ablauf der Frist.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und effektivem Jahreszins?
Der Sollzins ist der reine Zins für das geliehene Geld – ohne Nebenkosten. Der effektive Jahreszins enthält zusätzlich alle mit dem Kredit verbundenen Kosten, wie Bearbeitungsgebühren oder Tilgungsverrechnung. Der effektive Jahreszins gibt also ein realistischeres Bild der tatsächlichen Kreditkosten und eignet sich besser für den Vergleich verschiedener Angebote. Achten Sie beim Angebotsvergleich immer auf den effektiven Zinssatz, nicht nur auf den Sollzins – nur so erkennen Sie das wirklich günstigste Angebot.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Ist die Zinsbindung Ihres Darlehens abgelaufen und der Kredit noch nicht vollständig getilgt, benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung. Sie können bei Ihrer bisherigen Bank verlängern oder Angebote anderer Banken einholen. Die Konditionen der Anschlussfinanzierung hängen vom aktuellen Zinsniveau, Ihrer Bonität und der verbleibenden Restschuld ab. Es lohnt sich, sich 12–24 Monate vor Ablauf der Zinsbindung zu informieren und zu vergleichen. Ein frühzeitiger Abschluss sichert günstige Zinsen – oft langfristig.
Welche staatlichen Förderungen gibt es für den Immobilienkauf?
Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bietet zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse, z. B. für energieeffizientes Bauen und Sanieren. Auch der Wohn-Riester kann genutzt werden, wenn Sie selbst in die Immobilie einziehen. In einigen Bundesländern gibt es weitere Förderprogramme für Familien, Erstkäufer:innen oder energetische Maßnahmen. Förderungen senken die Finanzierungskosten spürbar, müssen aber rechtzeitig beantragt werden – oft über die finanzierende Bank. Informieren Sie sich frühzeitig über die Voraussetzungen.
Was tun bei Nachfinanzierungsbedarf?
Wenn die ursprüngliche Finanzierung nicht ausreicht – z. B. durch unvorhergesehene Baukosten oder Sanierungsbedarf – kann eine Nachfinanzierung notwendig sein. Diese ist meist teurer als die ursprüngliche Finanzierung, da Banken das höhere Risiko einpreisen. Prüfen Sie daher vorher genau, ob Ihr Budget realistisch kalkuliert ist. Eine Reserve von 5–10 % der Bausumme ist sinnvoll. Wenn Nachfinanzierung nötig wird, sprechen Sie frühzeitig mit der Bank – so lassen sich Liquiditätsengpässe und Bauverzögerungen vermeiden.
Wie sichere ich mir günstige Zinsen?
Günstige Zinsen erhalten Sie durch eine gute Bonität, hohes Eigenkapital und eine realistische Finanzierungssumme. Auch die Wahl der Bank ist entscheidend – vergleichen Sie mehrere Anbieter. Nutzen Sie in Niedrigzinsphasen eine lange Zinsbindung (z. B. 15–20 Jahre), um sich das niedrige Niveau dauerhaft zu sichern. Förderkredite wie die der KfW senken zusätzlich die Zinslast. Eine solide Tilgung und die Option auf Sondertilgungen sorgen ebenfalls für Planungssicherheit und langfristige Ersparnis.
Was ist eine monatliche Rate und wie setzt sie sich zusammen?
Die monatliche Rate – auch Annuität genannt – besteht aus zwei Komponenten: dem Zinsanteil, der auf den offenen Kreditbetrag gezahlt wird, und dem Tilgungsanteil, mit dem der Kreditbetrag schrittweise reduziert wird. Anfangs ist der Zinsanteil höher, die Tilgung geringer. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, sodass der Tilgungsanteil steigt. Die Höhe der Rate hängt vom Darlehensbetrag, dem Zinssatz und der anfänglichen Tilgung ab. Sie bleibt während der Zinsbindung meist gleich – das schafft Planungssicherheit.
Was bedeutet Sondertilgung und ist sie sinnvoll?
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Rückzahlung eines Teils des Darlehens – meist einmal jährlich, oft bis zu 5–10 % der Darlehenssumme. Sie verkürzt die Laufzeit, reduziert die Restschuld und spart Zinsen. Vor allem bei unerwarteten Einnahmen wie Erbschaften oder Boni ist sie sinnvoll. Achten Sie bei Vertragsabschluss darauf, dass Sondertilgungen kostenlos möglich sind – sonst können Gebühren anfallen. Die Flexibilität erhöht Ihre finanzielle Unabhängigkeit und verbessert die Gesamtrendite der Finanzierung.
Was passiert, wenn ich den Kredit nicht mehr zahlen kann?
Sollten Sie in Zahlungsschwierigkeiten geraten, ist es wichtig, frühzeitig mit der Bank zu sprechen. Oft lassen sich Stundungen, Ratenanpassungen oder Tilgungsaussetzungen vereinbaren. Wer zu lange wartet, riskiert Mahnverfahren, Kündigung des Darlehens oder sogar eine Zwangsversteigerung. Eine vorhandene Restschuldversicherung kann bei Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Todesfall helfen. Daher ist es ratsam, bei Vertragsabschluss auch mögliche Sicherheiten einzuplanen, um unvorhergesehene Risiken abzufedern.
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