FAQ – Immobilien kaufen
Ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen ist eine große Entscheidung.
Unsere FAQ zum Thema Immobilien kaufen helfen Ihnen dabei, den Überblick zu behalten – von der Immobiliensuche bis zum Notartermin.
Wie finde ich die passende Immobilie?
Für die Immobiliensuche sollten Sie verschiedene Quellen nutzen: Online-Portale, lokale Immobilienmakler sowie persönliche Kontakte. Legen Sie im Vorfeld klare Kriterien fest, definieren Sie Ihre Wünsche – etwa Lage, Kaufbudget, Wohnfläche und gewünschte Ausstattung. Ein erfahrener regionaler Makler kennt den Markt genau und kann oft passende Objekte vermitteln, noch bevor sie öffentlich inseriert werden. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, vergleichen Sie Angebote sorgfältig – denn beim Immobilienkauf zahlen sich Geduld und ein gutes Netzwerk aus.
Wie verläuft der Kaufprozess?
Der Kaufprozess beginnt mit der Immobiliensuche und der Finanzierungsplanung. Nach einer Besichtigung und der Kaufentscheidung erfolgt die Kaufzusage und die Beauftragung des Notars zur Vertragsvorbereitung. Beim Notartermin wird der Vertrag verlesen und unterzeichnet. Danach folgen die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Zahlung des Kaufpreises und schließlich die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Mit der anschließenden Objektübergabe – inklusive Protokoll und Schlüsselübergabe – ist der Kauf abgeschlossen. Ein Makler begleitet Sie bei jedem Schritt.
Welche Rolle spielt die Lage beim Kauf?
Die Lage zählt zu den wichtigsten Kriterien beim Immobilienkauf. Sie beeinflusst maßgeblich den Verkehrswert, die Lebensqualität und die Wertentwicklung einer Immobilie. Kriterien wie Infrastruktur, Nahversorgung, Schulen, Verkehrsanbindung, Lärmbelastung und Freizeitangebote sollten geprüft werden. Auch zukünftige Bauprojekte oder städtebauliche Entwicklungen können den Wert beeinflussen. Eine gute Lage erhöht die Nachfrage, sorgt für Werterhalt oder -steigerung und erleichtert einen späteren Verkauf oder eine Vermietung erheblich.
Kann ich eine Immobilie vor dem Kauf besichtigen?
Ja, eine Besichtigung ist ein zentraler Bestandteil des Kaufprozesses und wird dringend empfohlen. Sie gibt Ihnen die Möglichkeit, sich ein genaues Bild vom Zustand der Immobilie, der Ausstattung, dem Grundriss und der Umgebung zu machen. Fragen zur Bausubstanz, Heizung, Energieeffizienz oder möglichen Mängeln sollten bei der Besichtigung geklärt werden. Auch ein zweiter Termin, ggf. mit einem Gutachter, kann sinnvoll sein. Der persönliche Eindruck ist entscheidend – daher sollten Sie sich Zeit nehmen und das Objekt mit kritischem Blick prüfen.
Was muss ich beim Besichtigungstermin beachten?
Bei der Besichtigung einer Immobilie sollten Sie besonders auf die Bausubstanz, mögliche Feuchtigkeitsschäden, den Zustand von Fenstern, Dach, Heizung, Elektrik, Bad und Küche achten. Prüfen Sie außerdem den Grundriss, die Lichtverhältnisse, eventuelle Lärmquellen sowie das direkte Wohnumfeld. Eine vorbereitete Fragenliste hilft, wichtige Punkte nicht zu vergessen. Besichtigen Sie das Objekt idealerweise mehrfach – auch zu unterschiedlichen Tageszeiten. Ein Bausachverständiger kann zusätzliche Klarheit schaffen.
Was steht im Kaufvertrag?
Im Kaufvertrag werden alle wichtigen Punkte des Immobilienkaufs rechtlich verbindlich festgehalten. Dazu gehören der Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten, der geplante Übergabetermin, eventuelle Mängelregelungen oder Haftungsausschlüsse sowie mitverkauftes Inventar. Der Vertrag wird vom Notar vorbereitet und beim Notartermin vollständig vorgelesen. Bis zur Unterzeichnung sind noch Änderungen möglich. Erst mit der notariellen Beurkundung wird der Vertrag rechtsgültig und der Kauf rechtlich wirksam abgeschlossen.
Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreis und Verkehrswert/ Angebotspreis?
Der Verkehrswert ist der geschätzte Marktwert einer Immobilie zum Zeitpunkt der Bewertung. Er ergibt sich aus Faktoren wie Lage, Zustand, Größe, Baujahr und Ausstattung und dient als objektive Grundlage für Preisverhandlungen. Der Kaufpreis hingegen ist der tatsächlich zwischen Käufer:in und Verkäufer:in vereinbarte Betrag. Er kann je nach Verhandlung, Angebot und Nachfrage über oder unter dem Verkehrswert liegen. Eine professionelle Immobilienbewertung hilft, beide Werte realistisch einzuschätzen und den optimalen Preis zu erzielen.
Wie wird der Kaufpreis festgelegt?
Der Kaufpreis einer Immobilie wird grundsätzlich frei zwischen Käufer:in und Verkäufer:in vereinbart. Grundlage ist oft der sogenannte Verkehrswert, der durch eine Immobilienbewertung ermittelt wird. Lage, Zustand, Ausstattung, Größe und Nachfrage spielen dabei eine zentrale Rolle. Verkäufer:innen orientieren sich häufig an Angebotspreisen vergleichbarer Objekte. Der finale Preis ergibt sich dann durch Verhandlungen. Ein Makler kann helfen, realistische Preiseinschätzungen zu geben und die Interessen beider Seiten fair zu vermitteln.
Wann muss ich den Kaufpreis zahlen?
Der Kaufpreis wird nicht sofort nach Vertragsunterzeichnung fällig, sondern erst, wenn alle erforderlichen Voraussetzungen erfüllt sind – etwa die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch sowie das Vorliegen aller nötigen Genehmigungen. Der Notar informiert Sie schriftlich über den Zeitpunkt der Fälligkeit. Üblicherweise erfolgt die Zahlung innerhalb von 14 Tagen nach dieser Mitteilung, meist per Überweisung oder über ein sicheres Notaranderkonto, das den Zahlungsprozess rechtlich absichert.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Immobilienkauf?
Beim Immobilienkauf wird empfohlen, mindestens 20 bis 30 % des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto günstiger fallen in der Regel die Kreditkonditionen aus, da das Risiko für die Bank sinkt. Gleichzeitig reduziert sich die monatliche Belastung durch geringere Darlehensraten. Wichtig ist außerdem, dass Sie die Kaufnebenkosten – wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und gegebenenfalls die Maklerprovision – ebenfalls aus eigenen Mitteln finanzieren können.
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Beim Immobilienkauf fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis zusätzliche Nebenkosten an, die nicht unterschätzt werden sollten. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer (6,5 % in Schleswig-Holstein, 5,5 % in Hamburg), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2 %) sowie ggf. eine Maklerprovision, die üblicherweise bei 3,57 % vom Kaufpreis liegt. Insgesamt sollten Sie etwa 10 bis 15 % zusätzlich zum Kaufpreis einkalkulieren. Nur so lassen sich die tatsächlichen Gesamtkosten realistisch abschätzen und die Finanzierung solide planen.
Muss ich beim Kauf Steuern zahlen?
Ja, beim Immobilienkauf fällt in Deutschland in der Regel die Grunderwerbsteuer an. Sie wird einmalig auf den Kaufpreis berechnet – in Schleswig-Holstein 6,5 %, in Hamburg 5,5 %. Die Zahlung ist Voraussetzung für die Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch. Der Notar meldet den Kauf ans Finanzamt, das Ihnen dann den Steuerbescheid zusendet. Weitere laufende Steuern wie die Grundsteuer betreffen Sie erst nach der Eigentumsumschreibung. Eine Umsatzsteuer fällt beim Kauf von Wohnimmobilien in der Regel nicht an.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf einer Immobilie fällig wird. Sie bemisst sich am Kaufpreis und variiert je nach Bundesland: In Schleswig-Holstein beträgt sie 6,5 %, in Hamburg 5,5 %. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist eine zwingende Voraussetzung dafür, dass der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kann. Nach dem Notartermin verschickt das Finanzamt einen Steuerbescheid mit der entsprechenden Zahlungsaufforderung, die fristgerecht zu begleichen ist.
Benötige ich eine Immobilienfinanzierung?
Ob Sie eine Immobilienfinanzierung benötigen, hängt von Ihrem Eigenkapital und dem Kaufpreis ab. Die meisten Käufer:innen finanzieren den Immobilienkauf teilweise oder vollständig über ein Darlehen bei einer Bank. Eine Finanzierung ist sinnvoll, wenn Sie nicht den gesamten Betrag inklusive Kaufnebenkosten selbst aufbringen können. Dabei ist wichtig, die monatliche Belastung realistisch einzuschätzen. Banken prüfen Einkommen, Bonität und Objektwert. Ein Finanzierungsberater oder Makler kann Sie bei der Auswahl des passenden Modells unterstützen.
Wie funktioniert die Immobilienfinanzierung?
Sobald Sie eine passende Immobilie gefunden haben, folgt die Finanzierungsanfrage bei Ihrer Bank. Diese prüft Ihre Einkommensverhältnisse, das vorhandene Eigenkapital, Ihre Bonität sowie den Wert der Immobilie. Bei positiver Bewertung erhalten Sie eine Finanzierungszusage. Sie schließen ein Darlehen mit festen Zinsen und individueller Tilgung ab, das in monatlichen Raten zurückgezahlt wird. Die Laufzeit, Zinsbindung und der Tilgungssatz werden dabei auf Ihre persönliche Lebenssituation abgestimmt. Weitere Infos finden Sie in der Rubrik Finanzierung!
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung ist eine wichtige rechtliche Sicherung im Grundbuch, die dem Käufer die Immobilie verbindlich „reserviert“, bis er offiziell als Eigentümer eingetragen wird. Sie schützt zuverlässig vor Doppelverkäufen, weiteren Belastungen oder unerwarteten Änderungen durch Dritte. Erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises und Erfüllung aller vertraglichen Bedingungen veranlasst der Notar die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch – ein zentraler Schritt im Immobilienkauf.
Welche Versicherungen brauche ich als Immobilienkäufer:in?
Eine Wohngebäudeversicherung ist unverzichtbar und schützt Ihre Immobilie vor Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm oder Hagel. Nach der Übergabe empfiehlt sich zusätzlich der Abschluss einer Hausratversicherung, um Möbel, Elektrogeräte und persönliche Gegenstände abzusichern. Wer vermietet, sollte auch eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht in Betracht ziehen. Optional kann eine Restschuldversicherung abgeschlossen werden – sie sichert die Finanzierung im Fall von Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Tod ab.
Was ist ein Grundbuchauszug?
Ein Grundbuchauszug ist ein amtliches Dokument, das alle rechtlich relevanten Informationen zu einer Immobilie enthält. Dazu gehören Angaben über die Eigentümer:innen, die Lage und Größe des Grundstücks, bestehende Grundpfandrechte wie Hypotheken sowie mögliche Lasten und Beschränkungen – etwa Wegerechte oder Wohnrechte. Ausgestellt wird der Auszug vom Grundbuchamt. Beim Immobilienkauf ist er ein unverzichtbares Dokument, das Käufern Rechtssicherheit bietet und potenzielle Belastungen frühzeitig offenlegt.
Was ist ein Energieausweis?
Ein Energieausweis informiert über die Energieeffizienz einer Immobilie und enthält Kennwerte zum Energieverbrauch oder Energiebedarf. Zusätzlich gibt er Empfehlungen, wie sich der Energieverbrauch durch bauliche Maßnahmen verbessern lässt. Beim Verkauf oder der Vermietung ist der Energieausweis gesetzlich vorgeschrieben und muss Interessent:innen unaufgefordert vorgelegt werden. Man unterscheidet zwischen Verbrauchsausweisen (basierend auf tatsächlichem Verbrauch) und Bedarfsausweisen (berechnet auf Grundlage baulicher Daten).
Wann bin ich offiziell Eigentümer?
Eigentümer:in einer Immobilie ist man erst dann, wenn man offiziell im Grundbuch eingetragen ist. Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags und der vollständigen Zahlung des Kaufpreises veranlasst der Notar die sogenannte Eigentumsumschreibung. Bis dieser Eintrag erfolgt ist, bleibt der bisherige Eigentümer weiterhin rechtlich verantwortlich. Die Eintragung ins Grundbuch kann mehrere Wochen dauern, stellt jedoch den rechtlich verbindlichen Eigentumsübergang dar.
Was passiert beim Notartermin?
Beim Notartermin verliest der Notar den vollständig vorbereiteten Kaufvertrag, erklärt rechtliche Inhalte, beantwortet offene Fragen und nimmt bei Bedarf Änderungen auf. Sobald beide Parteien unterschrieben haben, wird der Vertrag notariell beurkundet und ist damit rechtskräftig. Der Notar übernimmt anschließend alle weiteren Schritte: Er veranlasst die Eintragung der Auflassungsvormerkung, koordiniert die Kaufpreiszahlung und sorgt später für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch – ein zentraler Teil des Immobilienkaufs.
Was passiert nach dem Notartermin?
Nach der notariellen Beurkundung übernimmt der Notar die weiteren Schritte im Kaufprozess. Er veranlasst die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch und prüft, ob alle Zahlungsvoraussetzungen erfüllt sind. Sobald der Kaufpreis vollständig eingegangen ist, erfolgt die endgültige Eigentumsumschreibung auf den Käufer. Anschließend findet die Übergabe der Immobilie statt – meist mit einem schriftlichen Übergabeprotokoll, der Dokumentation der Zählerstände und der offiziellen Schlüsselübergabe.
Welche Fristen muss ich beachten?
Nach dem Notartermin erhalten Käufer:innen eine Zahlungsaufforderung vom Notar. Der Kaufpreis muss in der Regel innerhalb von 14 Tagen beglichen werden – meist per Überweisung oder über ein Notaranderkonto. Auch die Grunderwerbsteuer ist fristgerecht an das Finanzamt zu zahlen, da sie Voraussetzung für die spätere Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist. Zusätzlich sollten Käufer:innen die Bindefrist ihrer Finanzierungsangebote im Blick behalten, da diese zeitlich begrenzt sind und bei Ablauf neu verhandelt werden müssen.
Was ist ein Vorkaufsrecht?
Ein Vorkaufsrecht bedeutet, dass eine bestimmte Person oder Institution – z. B. die Kommune oder ein Mieter – beim Verkauf einer Immobilie das Recht hat, vor einem Dritten in den Kaufvertrag einzutreten. Das gilt nur unter den gleichen Bedingungen wie im ursprünglichen Vertrag. Ob ein solches Recht besteht, wird im Grundbuch oder durch gesetzliche Regelungen geprüft. Vor allem bei bestimmten Grundstücken oder in Sanierungsgebieten kann ein Vorkaufsrecht greifen. Der Notar holt ggf. eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung ein, bevor der Verkauf rechtskräftig wird.
Was bedeutet “reserviert”?
Ist eine Immobilie als „reserviert“ gekennzeichnet, bedeutet das, dass sich ein:e Kaufinteressent:in bereits verbindlich für das Objekt interessiert. Meist wird in dieser Phase die Finanzierung geprüft oder der Notartermin vorbereitet. Für andere Interessent:innen wird die Immobilie vorübergehend nicht weiter angeboten. Eine Reservierung ist in der Regel nur dann rechtlich bindend, wenn sie schriftlich vereinbart wurde – häufig gegen eine Reservierungsgebühr, die das ernsthafte Kaufinteresse zusätzlich unterstreicht.
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