Die Erholung am deutschen Immobilienmarkt bekommt 2026 einen Dämpfer. Gestiegene Bauzinsen, höhere Kosten und wirtschaftliche Unsicherheiten führen dazu, dass Kaufinteressenten vorsichtiger werden. Das GEWOS-Institut erwartet bundesweit weniger Immobilientransaktionen. Doch was bedeutet diese Entwicklung konkret für Käufer und Verkäufer in Hamburg und Schleswig-Holstein?
Nach den Zuwächsen der vergangenen Jahre zeichnet sich 2026 eine Trendumkehr ab. GEWOS prognostiziert bundesweit rund 612.000 Käufe von Wohnimmobilien. Das wären etwa 4,4 Prozent weniger als 2025. Der Geldumsatz soll um rund zwei Prozent auf knapp 211 Milliarden Euro zurückgehen.
Besonders betroffen sind Eigenheime und Wohnbauland. Bei Mehrfamilienhäusern könnten sich die Transaktionszahlen dagegen etwas stabiler entwickeln.
| Marktsegment | Prognose 2026 | Entwicklung |
|---|---|---|
| Wohnimmobilien | ca. 612.000 Käufe | -4,4 % gegenüber 2025 |
| Umsatz Wohnimmobilien | knapp 211 Mrd. Euro | ca. -2 % |
| Eigenheime | mehr als -5 % | deutlich weniger Käufer erwartet |
| Wohnbauland | rückläufig | schwächere Nachfrage |
| Mehrfamilienhäuser | leicht positiv möglich | Mietentwicklung kann Segment stützen |
| Baufinanzierung, 10 Jahre | zuletzt rund 4,25 % | höhere Finanzierungskosten |
Quelle: GEWOS, Immobilienmarktanalyse 2026
Ein wesentlicher Faktor sind die Finanzierungskosten. Baufinanzierungen mit zehnjähriger Zinsbindung lagen zuletzt bei rund 4,25 Prozent pro Jahr.
Wie stark sich höhere Zinsen auf die monatliche Belastung auswirken können, zeigt ein vereinfachtes Beispiel:
Bei einem Darlehen von 400.000 Euro und einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent beträgt die rechnerische Monatsrate bei einem Zinssatz von 3,5 Prozent rund 1.833 Euro. Bei einem Zinssatz von 4,25 Prozent steigt sie auf etwa 2.083 Euro.
Das entspricht einer zusätzlichen Belastung von rund 250 Euro im Monat beziehungsweise 3.000 Euro im Jahr.
Hinzu kommen gestiegene Bau- und Modernisierungskosten, die allgemeine Teuerung sowie wirtschaftliche und geopolitische Unsicherheiten. Viele Kaufinteressenten prüfen deshalb noch genauer, welche Immobilie langfristig zu ihrem Budget passt.
Hamburg startet aus einer vergleichsweise stabilen Ausgangslage in das Jahr 2026.
Der Immobilienmarktbericht Hamburg 2026, der die tatsächlich abgeschlossenen Kaufverträge des Jahres 2025 auswertet, weist rund 10.100 Immobilientransaktionen aus. Das waren elf Prozent mehr als im Vorjahr. Der Geldumsatz stieg um fünf Prozent auf rund neun Milliarden Euro.
| Kennzahl | Entwicklung 2025 |
|---|---|
| Immobilientransaktionen insgesamt | ca. 10.100 / +11 % |
| Geldumsatz | ca. 9 Mrd. Euro / +5 % |
| Ein- und Zweifamilienhäuser | +5 % Verkäufe |
| Eigentumswohnungen | +14 % Verkäufe |
| Mehrfamilienhäuser | +27 % Verkäufe |
| Neubauwohnungen | +11 % Verkäufe |
| Bodenrichtwerte EFH-Bauplätze | –5 % |
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Immobilienmarktbericht Hamburg 2026, Berichtsjahr 2025
Auch in Schleswig-Holstein gibt es nicht den einen Immobilienmarkt. Das Hamburger Umland entwickelt sich anders als ländliche Regionen, Kiel, Lübeck oder die Küstenlagen.
Für unsere Region ist insbesondere das südliche Schleswig-Holstein mit dem Hamburger Umland relevant. Im Kreis Pinneberg war nach den deutlichen Rückgängen der Jahre 2022 und 2023 bereits 2024 wieder eine Belebung der Transaktionen zu beobachten. Für das Jahr 2025 hat der Gutachterausschuss im Juni 2026 aktuelle Immobilienmarktinformationen veröffentlicht.
Für Eigentümer ist deshalb eine regionale Betrachtung besonders wichtig. Bereits zwischen benachbarten Städten und Gemeinden können Nachfrage und erzielbare Kaufpreise erheblich variieren.
Pauschale Aussagen wie „Die Immobilienpreise fallen 2026“ greifen daher zu kurz. Entscheidend sind unter anderem Mikrolage, Grundstück, Wohnfläche, Baujahr, Energieeffizienz, Zustand, Ausstattung und die Nachfrage nach dem jeweiligen Immobilientyp.
Für Eigentümer wird eine realistische Preisfindung noch wichtiger.
Sind Kaufinteressenten aufgrund höherer Finanzierungskosten preisbewusster, kann ein zu hoch angesetzter Angebotspreis die Vermarktungszeit verlängern. Wiederholte Preissenkungen können die Wahrnehmung einer Immobilie zusätzlich beeinträchtigen.
Eine professionelle Immobilienbewertung sollte deshalb nicht allein auf durchschnittlichen Quadratmeterpreisen oder automatisierten Online-Rechnern beruhen. Relevant sind tatsächlich erzielte Vergleichspreise, die aktuelle Nachfrage sowie die individuellen Eigenschaften der Immobilie.
Gerade in Hamburg und Schleswig-Holstein können bereits wenige Kilometer einen deutlichen Unterschied beim erzielbaren Verkaufspreis ausmachen.
Für Kaufinteressenten bringt der Markt 2026 auch Vorteile.
Eine geringere Nachfrage kann bei bestimmten Immobilien den Wettbewerb reduzieren und neue Verhandlungsspielräume eröffnen. Gleichzeitig ist es wichtiger denn je, die Finanzierung frühzeitig und realistisch zu prüfen.
Denn nicht allein der Kaufpreis entscheidet darüber, ob eine Immobilie langfristig bezahlbar ist, sondern
Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Zinsen + Tilgung + Modernisierungskosten = tatsächliche finanzielle Belastung.
Wer seine finanziellen Möglichkeiten frühzeitig kennt, kann die Immobiliensuche gezielter gestalten und bei einem passenden Objekt fundierter entscheiden.
Frank Hoffmann Immobilien arbeitet exklusiv mit der VR Bank in Holstein zusammen. Damit verbinden wir regionale Immobilienkompetenz mit persönlicher Finanzierungsberatung.
Kaufinteressenten können ihre finanziellen Möglichkeiten frühzeitig prüfen und die Immobiliensuche entsprechend ausrichten. Auch Verkäufer profitieren davon, wenn potenzielle Käufer ihre Finanzierung bereits verlässlich vorbereitet haben.
Finanzierung und Immobilienkompetenz aus einer Hand.
Höhere Bauzinsen bremsen die Nachfrage, doch von einem Stillstand am Immobilienmarkt kann keine Rede sein. Vielmehr zeigt sich ein Markt, in dem Käufer genauer kalkulieren und Verkäufer ihre Immobilie realistisch positionieren müssen.
Besonders in Hamburg und Schleswig-Holstein kommt es auf eine regionale Betrachtung an. Durchschnittswerte können eine erste Orientierung liefern. Für den tatsächlichen Wert einer Immobilie sind jedoch Lage, Zustand, Ausstattung und die aktuelle Nachfrage vor Ort entscheidend.
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Frank Hoffmann Immobilien begleitet Eigentümer und Kaufinteressenten seit 1982 in Hamburg und Schleswig-Holstein. Wir bewerten Ihre Immobilie marktgerecht und entwickeln eine passende Vermarktungsstrategie.
Gemeinsam mit unserem exklusiven Kooperationspartner, der VR Bank in Holstein, unterstützen wir Kaufinteressenten zudem dabei, Immobilie und Finanzierung von Anfang an zusammenzudenken.
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Stand: September 2026.
Quellen: GEWOS Immobilienmarktanalyse 2026; Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Immobilienmarktbericht Hamburg 2026; Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Schleswig-Holstein; ergänzend Berichterstattung des SPIEGEL zum Immobilienmarkt und zur Entwicklung der Bauzinsen 2026.
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