Frank Hoffmann Immobilie - Immobilienvermögen vererben

Immobilienvermögen weitergeben: Frühzeitige Nachlassplanungen entlasten Familien

Ein über Jahrzehnte aufgebautes Immobilienvermögen soll Werte bewahren – und nicht zum Auslöser familiärer Konflikte werden. Wer mehrere Immobilien besitzt, sollte deshalb frühzeitig darüber nachdenken, wie das Vermögen eines Tages auf die nächste Generation übergehen soll.

Wenn Immobilienvermögen zur Herausforderung für die Erben wird

Ein Mehrfamilienhaus, mehrere Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser oder ein über Jahrzehnte aufgebautes Immobilienportfolio: Mit zunehmendem Vermögen wird auch die Frage der Nachfolge komplexer.

Besonders schwierig kann es werden, wenn mehrere Kinder oder andere Personen erben sollen. Immobilien lassen sich schließlich nicht beliebig aufteilen. Unterschiedliche Vorstellungen innerhalb einer Familie können die Situation zusätzlich erschweren.

Unterschiedliche Interessen	Mögliche Situation
Immobilien behalten	Ein Erbe möchte das gewachsene Immobilienvermögen langfristig in der Familie halten.
Vermögen auszahlen lassen	Ein anderer Erbe bevorzugt Liquidität und möchte nicht dauerhaft an Immobilien beteiligt sein.
Verantwortung übernehmen	Ein Familienmitglied möchte sich aktiv um das Immobilienportfolio kümmern.
Keine operative Verantwortung	Andere Familienmitglieder möchten wirtschaftlich beteiligt sein, aber nicht in die Verwaltung eingebunden werden.

Sind solche unterschiedlichen Interessen bereits zu Lebzeiten erkennbar, kann es sinnvoll sein, die Nachfolge nicht dem späteren Erbfall zu überlassen.

Alles verkaufen und das Geld verteilen? Nicht zwangsläufig

Eine scheinbar einfache Lösung wäre, Immobilien bereits zu Lebzeiten zu verkaufen und das vorhandene Vermögen später einfacher unter den Erben aufzuteilen.

Doch gerade bei einem werthaltigen, über viele Jahre aufgebauten Immobilienbestand muss das nicht die gewünschte Lösung sein.

Wer Immobilien langfristig erhalten möchte, kann deshalb gemeinsam mit spezialisierten Rechts- und Steuerberatern andere Modelle prüfen. Dazu können beispielsweise eine Familiengesellschaft bzw. ein sogenannter Familienpool gehören.

Eine Familiengesellschaft ist dabei keine eigene Rechtsform. Je nach individueller Situation können unterschiedliche Personen- oder Kapitalgesellschaften eingesetzt werden. In der Praxis kommen unter anderem eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR), KG-Modelle oder auch GmbH-Strukturen infrage. Welche Gestaltung geeignet ist, hängt immer vom konkreten Einzelfall ab.

Die Idee: Nicht jede Immobilie einzeln verteilen

Der Grundgedanke einer Familiengesellschaft ist vergleichsweise einfach: Immobilienvermögen kann innerhalb einer gesellschaftsrechtlichen Struktur gebündelt werden.

Statt später beispielsweise drei Häuser auf drei Kinder verteilen zu müssen, können Beteiligungen an einer Gesellschaft übertragen werden. Eine solche Struktur kann es ermöglichen, Vermögen schrittweise an die nächste Generation weiterzugeben und gleichzeitig Regeln für Verwaltung, Entscheidungsbefugnisse und Beteiligungen festzulegen.

Das kann insbesondere dann interessant sein, wenn ein größeres Immobilienportfolio als Einheit erhalten werden soll.

Ein vereinfachtes Beispiel

Eine Familie besitzt mehrere Mehrfamilienhäuser und weitere Anlageimmobilien. Die Kinder haben jedoch sehr unterschiedliche Vorstellungen: Ein Kind möchte sich langfristig um das Immobilienvermögen kümmern, ein anderes möchte daran wirtschaftlich beteiligt sein, aber keine operative Verantwortung übernehmen.

Statt abzuwarten, bis die Immobilien eines Tages Bestandteil einer Erbengemeinschaft werden, können die Eigentümer frühzeitig mit spezialisierten Beratern prüfen, wie Eigentum, Beteiligungen, Entscheidungsrechte und Nachfolge strukturiert werden könnten.

Denn sobald mehrere Personen gemeinsam Immobilien erben, entsteht eine Erbengemeinschaft. Gerade Immobilien innerhalb einer Erbengemeinschaft können erheblichen Abstimmungs- und Regelungsbedarf verursachen.

Nachlassplanung bedeutet nicht, die Kontrolle sofort abzugeben

Ein häufiges Missverständnis besteht darin, dass eine frühzeitige Nachfolgeregelung automatisch bedeutet, das eigene Vermögen vollständig aus der Hand zu geben. Das muss nicht so sein.

Je nach gewählter Gestaltung können beispielsweise Vermögenswerte oder Beteiligungen schrittweise übertragen werden, während Einflussmöglichkeiten der bisherigen Eigentümer berücksichtigt werden. Auch deshalb werden Familiengesellschaften als mögliches Instrument der vorweggenommenen Vermögensnachfolge eingesetzt.

Wie eine solche Gestaltung konkret aussehen kann, welche steuerlichen Folgen entstehen und welche gesellschafts- und erbrechtlichen Regelungen erforderlich sind, müssen jedoch spezialisierte Rechtsanwälte, Notare und Steuerberater beurteilen.

Manchmal gehört auch ein gezielter Immobilienverkauf zur Lösung

Eine vorausschauende Nachlassplanung muss nicht bedeuten: alles behalten oder alles verkaufen. Gerade bei größeren Immobilienbeständen kann eine differenzierte Betrachtung sinnvoll sein.

Strategische Frage	Worum es dabei geht
Welche Immobilien bilden den langfristig interessanten Kern des Familienvermögens?	Identifikation der Immobilien, die dauerhaft im Familienbesitz bleiben sollen.
Welche Objekte passen möglicherweise nicht mehr zur zukünftigen Strategie?	Prüfung, ob einzelne Immobilien weiterhin zum Gesamtportfolio und zu den Zielen der Familie passen.
Wo besteht hoher Investitionsbedarf?	Berücksichtigung anstehender Investitionen und möglicher zukünftiger Belastungen.
Wo könnte ein Verkauf Liquidität schaffen?	Ein Verkauf kann beispielsweise Liquidität für Ausgleichszahlungen oder eine Neuordnung des Portfolios schaffen.

Damit wird der Verkauf einer Immobilie nicht zwangsläufig zur Auflösung des Familienvermögens. Er kann vielmehr Bestandteil einer übergeordneten Vermögensstrategie sein.

Vor einer Entscheidung steht die Frage: Was ist das Immobilienvermögen heute wert?

Wer über die zukünftige Verteilung eines Immobilienportfolios nachdenkt, benötigt zunächst Transparenz. Denn für viele weitere Überlegungen ist entscheidend zu wissen, welchen aktuellen Marktwert die einzelnen Immobilien haben und wie sich das Gesamtportfolio zusammensetzt.

Genau an diesem Punkt kann Frank Hoffmann Immobilien unterstützen.

Wir begleiten Eigentümer größerer Immobilienbestände in Hamburg und Schleswig-Holstein bei der marktgerechten Einschätzung ihrer Immobilien. Soll im Zuge einer Nachfolgeplanung ein Objekt oder ein Teil des Portfolios veräußert werden, entwickeln wir eine individuelle Vermarktungsstrategie und sprechen – je nach Immobilie – gezielt private Kapitalanleger, professionelle Investoren oder Family Offices an.

Die steuerliche, rechtliche und erbrechtliche Gestaltung verbleibt dabei selbstverständlich bei den jeweiligen Fachberatern unserer Kunden.

Immobilienvermögen bewahren heißt, frühzeitig Entscheidungen zu treffen

Wer ein größeres Immobilienvermögen aufgebaut hat, hat häufig Jahrzehnte investiert, Entscheidungen getroffen und Werte geschaffen. Deshalb lohnt es sich, auch die nächste Generation nicht dem Zufall zu überlassen.

Nicht jede Immobilie muss verkauft werden. Nicht jedes Haus muss einem einzelnen Erben zugeordnet werden. Und nicht jede Entscheidung muss erst nach einem Erbfall getroffen werden.

Eine frühzeitige Bestandsaufnahme kann der erste Schritt sein: Welche Immobilien sollen langfristig in der Familie bleiben – und bei welchen Objekten könnte ein Verkauf Teil einer sinnvollen Neuordnung sein?

Frank Hoffmann Immobilien unterstützt Sie diskret und persönlich bei der Bewertung Ihres Immobilienbestandes und – wenn gewünscht – bei der professionellen Veräußerung einzelner Immobilien oder Portfolios in Hamburg und Schleswig-Holstein.

Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Erbschaftsberatung dar. Gesellschaftsrechtliche und steuerliche Gestaltungen sollten immer individuell mit entsprechend spezialisierten Rechtsanwälten, Notaren und Steuerberatern geprüft werden.